Una de las decisiones más relevantes que puede hacer una familia es la de la compra de una vivienda.
En la mayoría de los casos, sobre todo cuando las familias son jóvenes, no es posible tener todo el valor del dinero para adquirir un inmueble y entonces se recurre a financiamiento bancario.
Las Instituciones Financieras a su vez requieren de ciertas garantías por el período de financiación.
Esa garantía es la Hipoteca la cual garantiza la operación de préstamo en caso de que el deudor no pague.
Según las circunstancias, las Instituciones Financieras requieren algunas otras garantías adicionales de tipo personal o aún otras hipotecas de otros inmuebles.
La Institución Financiera en compensación de la operación cobra comisiones y gastos y además, por supuesto: intereses.
Estos intereses pueden ser fijos a variables dependiendo de las partes contratantes: la financiera y el solicitante del préstamo.
Los contratos de interés fijo permanecen con una cuota constante toda la vida del contrato, mientras que los de interés variables son revisados cada tanto tiempo y por lo tanto generará una cuota variable.
La primera cuota generalmente puede pactarse a partir del mes siguiente a la firma del contrato, pero existen otras modalidades que admiten una "carencia" o período en el que no se paga la cuota (pero si intereses).
Generalmente, las cuotas son mensuales, pero pueden pactarse diferentes períodos de pago como se trimestrales, semestrales, anuales, etc.
¿Que elementos toman en cuenta los bancos para financiar un inmueble?
En primer lugar, la solvencia del tomador del préstamo o prestatario: sus ingresos, su situación patrimonial, etc.
En segundo lugar: el valor de la vivienda que dará origen al crédito y el monto que deberá integrar el prestatario como fondos propios que oscila entre 0% a 30% del valos del inmueble según las circunstancias.
Un tercer punto importante tiene que ver con la edad del prestatario, lo cual puede condicionar el plazo del préstamo.
¿Cuales son los costos asociados a la compra de una vivienda a través de hipoteca?
Entre ellos se destaca los de constitución:
- Las comisiones y gastos bancarios que pueden llegar hasta el 3% del total del préstamo que incluyen tasación, estudio, gastos de escritura de hipoteca, etc.,
- Si hubieren, las comisiones de venta de la empresa o corredor o gestor inmobiliario,
- Los intereses del préstamo hipotecario,
- Los gastos de escritura de Notarios y Registro.
- Seguros obligatorios según el contrato,
- Impuestos, cuando correspondan.
Adicionalmente se pueden agregar otros costos posteriores como por ejemplo los de cancelación anticipada, novación y subrogación, entre otros.
El algunas circunstancias es posible que la moneda de compra o financiación del inmueble pueda ser diferente de la corriente como por ejemplo los precios pactados en moneda extranjera o algún tipo de moneda de cuenta que utilice el país o el banco basado en algún tipo de indicador o combinación de indicadores como la inflación o el dólar.
En esos casos, un costo (o ganancia adicional) puede ser la diferencia de cotizacion entre la moneda que se generan los ingresos del compador y la moneda elegida de pago.
¿Que opción elegir como forma de pago?
La decisión depende, del riesgo que queremos tomar respecto a la evolución de las tasas de interés.
Depende de las características del préstamo.
El tener un préstamo a tipo fijo tiene un riesgo de tipo de interés diferente a tener un tipo variable.
Ambos pueden subir o bajar más o menos que la moneda que genera el prestatario sus ingresos y ocasionar ganancias o pérdidas.
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